Правовые аспекты.
С 1 января 2014 года вступили в силу статьи 1, 3-5 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», совершенствующего правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Таким образом, с начала 2014 года застройщик не может осуществлять деятельность на рынке долевого строительства без страхования собственных рисков перед участниками долевого строительства.
Что же понимается под термином гражданско-правовая ответственность застройщика?
Гражданско-правовую ответственность коммерческого застройщика можно определить как установленные законом или договором для застройщика неблагоприятные последствия, соединенные с имущественным обременением и обеспеченные возможностью государственного принуждения, наступающие в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства.
Страховать гражданскую ответственность застройщик может тремя способами:
— заключения договора страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей соответствующую лицензию;
— участия в обществе взаимного страхования;
— заключения с банком договора поручительства.
Общество взаимного страхования, в котором может участвовать застройщик, должно быть создано специально для страхования гражданской ответственности застройщиков, должно иметь лицензию на страховую деятельность.
Договор страхования должен быть заключен до подачи на регистрацию первого из ряда договоров участия в долевом строительстве. Страхование осуществляется за счет застройщика, возложение таких расходов на участника долевого строительства незаконно.
Поручительство банка предусматривает субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства
Информация, связанная со страхованием (в том числе об условиях обязательства и выплат, о страховщике или обществе взаимного страхования), является открытой и должна быть доведена до сведения заинтересованных лиц (участников долевого строительства).
Выгодоприобретателями по договору страхования являются непосредственно участники долевого строительства: как граждане, так и юридические лица. Выгодоприобретатель, указанный в договоре страхования, может заменяться на иное лицо в связи с уступкой прав по договору участия в долевом строительстве.
Дата вступления в силу договора страхования – это дата регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве. Договор страхования действует до наступления предусмотренного срока передачи квартиры (помещения). При этом право на получение страховой выплаты сохраняется в течение двух лет по наступлении обязанности передать квартиру.